20. März 2016, 11:04

Gibt es zukünftig eine bessere Beratung bei Immobilienkrediten?

Mehrmals im Jahr gibt es EU-Richtlinien, die auch in Deutschland in nationales Recht umgesetzt werden müssen. Eine solche Richtlinie bezieht sich aktuell auf den Finanzierungsbereich, nämlich die sogenannte EU-Wohnimmobilienkreditricht­linie 2016, die am 21. März in Kraft tritt. Im Kern soll die umgesetzte Richtlinie dazu führen, dass Verbraucher eine bessere Beratung bei Immobilienkrediten erfahren können.

Richtlinie soll Immobilienkredit-Beratung verbessern

Bei der Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine Finanzierungsalternative, die insbesondere für Privatpersonen sehr umfangreich und mit zahlreichen Informationen verbunden ist. Anders als beim gewöhnlichen Ratenkredit oder bei der Dispolinie, die auf dem Girokonto bereitgestellt wird, müssen bei einem Immobilienkredit deutlich mehr Faktoren berücksichtigt werden. Leider mangelte es in der Vergangenheit häufiger an der Qualität der Beratung, sodass sich anscheinend auch die Europäische Union genötigt sah, diesbezüglich Änderungen vorzuschreiben.

So soll die Beratung zukünftig vor allem mehr auf den Kunden zugeschnitten sein. Darüber hinaus soll gewährleistet werden, dass eine Beratung im Bereich Immobilienkredite nur noch vor Ort und persönlich stattfinden kann. Ob und wie die EU-Richtlinie im Detail von den einzelnen Banken und Beratern umgesetzt wird, muss die Zukunft zeigen. Der Ansatz allerdings ist sicherlich der richtige, denn bei einer Immobilienfinanzierung muss der Kunde einfach mit möglichst vielen Informationen versorgt werden, um sich auf einer soliden Basis für oder gegen ein Angebot entscheiden zu können.

Unbegrenzte Widerrufsfrist für Immobilienkredite entfällt

Die EU-Richtlinie beinhaltet neben der erweiterten Beratungspflicht ebenso, dass der Widerruf eines Immobilienkreditvertrages zukünftig an eine bestimmte Frist gebunden ist. Bisher war so, dass die Verbraucher bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung die Möglichkeit hatten, den entsprechenden Kredit beispielsweise auch nach fünf Jahren noch zu widerrufen. Davon haben bereits zahlreiche Verbraucher im Zuge des sogenannten Widerrufsjokers Gebrauch gemacht, indem sie bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung beispielsweise einen Immobilienkredit widerrufen haben, der aus dem Jahre 2004 stammt.

Der große Vorteil bestand bisher darin, dass durch den unbefristet möglichen Widerruf auf aktuell deutlich günstigere Immobilienkredite umgestiegen werden konnte, ohne dass die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung als ein zusätzlicher Kostenfaktor berücksichtigt werden musste. Zukünftig soll ein derartiger Widerruf allerdings maximal innerhalb einer Frist von zwölf Monaten und 14 Tagen durchgeführt werden können, sodass es keine zeitlich unbefristete Widerrufsmöglichkeit mehr geben wird. Dies gilt übrigens selbst unter der Voraussetzung, dass die dem Immobilienkredit zugrunde liegende Widerrufsbelehrung Fehler enthält.

Zusammengefasst beinhaltet die neue EU-Wohnimmobilienkreditricht­linie insbesondere die folgenden Änderungen:

  • erweiterte Beratungspflicht bei Immobilienkrediten
  • zeitlich unbefristete Widerrufsmöglichkeit entfällt
  • Kreditvermittler müssen zukünftig Sachkundenachweis erbringen
  • keine Fernberatung bei Immobilienkrediten mehr
  • umfangreichere Aufklärungspflicht bei Nutzung von Dispositionskrediten

Autor: Finanztexter Oliver Schoch

Redakteur




22. Februar 2016, 12:51

Fremdwährungskredite als spekulative Immobiliendarlehen

Kreditsuchende, die jetzt eine Immobilienfinanzierung in Angriff nehmen möchten, profitieren von sehr günstigen Zinsen. Auch wenn Bauzinsen in Höhe von 1,​2 oder 1,​5 Prozent nicht für jeden Kreditnehmer realisierbar sind, so führen die allgemein niedrigen Zinsen dennoch dazu, dass die monatliche Belastung relativ moderat ausfällt. Daher können sich auch zahlreiche Personen heute eine eigene Immobilie leisten, für die dieses Vorhaben noch vor einigen Jahren undenkbar schien. Es gibt allerdings auch Kreditsuchende, die sich nicht ausschließlich mit den niedrigen Bauzinsen zufriedengeben, sondern noch mehr aus der Finanzierung herausholen möchten. Daraus resultiert, dass die Entscheidung getroffen wird, zumindest einen Teil der benötigten Finanzierungssumme über ein sogenanntes Fremdwährungsdarlehen zu realisieren.

Verschiedene Baukredite als Teil der Immobilienfinanzierung

Oftmals handelt es sich bei der Immobilienfinanzierung um eine umfassende Finanzierungsvariante, die aus mehreren Darlehenstypen bestehen kann. In der Praxis gibt es insbesondere die folgenden Darlehensarten, die von vielen Kreditnehmern in eine Immobilienfinanzierung integriert werden:

  • Annuitätendarlehen
  • endfälliges Darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung)
  • KfW-Darlehen (https:​/​/​www.​kfw.​de/​kfw.​de.​html)
  • Fremdwährungsdarlehen

Das Fremdwährungsdarlehen stellt hier sicherlich eine Besonderheit dar, da es nicht in Euro, sondern eben in einer fremden Währung angeboten wird.

Chancen beim Fremdwährungskredit: Währungsgewinne sind möglich

Aktuell sind die niedrigen Zinssätze sicherlich nicht das schlagende Argument, warum sich Verbraucher für ein Fremdwährungsdarlehen entscheiden. Da die Bauzinsen in Deutschland bzw. im Euroraum ohnehin auf einem sehr geringen Niveau angesiedelt sind, müssen sich Kreditsuchende aus diesem Grund nicht unbedingt für ein Fremdwährungsdarlehen entscheiden. Stattdessen ist es die Chance auf Währungsgewinne, die einige Kreditnehmer dazu verleitet, einen Fremdwährungskredit in die Baufinanzierung einzubinden. Doch unter welcher Voraussetzung können diese Währungsgewinne überhaupt entstehen?

Ob Sie mit einem Fremdwährungskredit einen Währungsgewinn erzielen können oder nicht, hängt einzig und allein davon ab, wie sich der entsprechende Devisenkurs im Laufe der Jahre entwickelt. Dabei ist es entscheidend, ob der sich auf die Fremdwährung beziehende Devisenkurs am Tag der Fälligkeit des Fremdwährungskredites höher oder niedriger als zum Berechnungszeitpunkt bei Abschluss des Kreditvertrages liegt. Nur unter der Voraussetzung, dass der Devisenkurs gestiegen ist, die Fremdwährung also gegenüber dem Euro an Wert verloren hat, haben Sie einen Währungsgewinn erzielt.

Da diese Definition sicherlich etwas theoretisch klingt, lässt sich an einem Beispiel besser verdeutlichen, wann Sie bei einem Fremdwährungskredit Gewinne erzielt hätten.

  • Kreditsumme: 140.​000 Schweizer Franken
  • Darlehensbetrag umgerechnet: 125.​000 Euro
  • Umrechnungskurs bei Kreditaufnahme: 1,​12 CHF
  • Kurs nach 10 Jahren (Fälligkeit des Kredites): 1,​25 CHF
  • Rückzahlungssumme umgerechnet: 112.​000 Euro
  • Währungsgewinn: 13.​000 Euro

In diesem Beispiel hätten Sie also aufgrund der Tatsache, dass der Schweizer Franken gegenüber dem Euro an Wert verloren hat, einen Währungsgewinn von 13.​000 Euro erzielt. Sie haben demnach bei Darlehensaufnahme umgerechnet 125.​000 Euro erhalten, mussten zur Tilgung des Kredites aber nur 112.​000 Euro eintauschen, um die benötigte Summe in Schweizer Franken zu erhalten.

Währungsverluste als Risiko des Fremdwährungskredites

So optimal, wie im vorherigen Beispiel gezeigt, läuft es für den Kreditnehmer beim Fremdwährungsdarlehen natürlich nicht immer. Genauso gut hätte der Schweizer Franken gegenüber dem Euro an Wert gewinnen können, sodass der Kurs bei Fälligkeit des Kredites beispielsweise nicht bei 1,​25 Franken, sondern beispielsweise bei 1,​05 Franken für einen Euro gelegen hätte. In diesem Fall wären nicht unerhebliche Währungsverluste entstanden, denn Sie hätten zur Tilgung des Kredites mehr Euro aufwenden müssen, als Sie zuvor bei Aufnahme des Fremdwährungskredites erhalten hätten.

Autor: Finanzredakteur Oliver Schoch

Redakteur




25. Januar 2016, 13:45

Vergessene Posten der Einnahmen- und Ausgabenrechnung

Wer heutzutage einen Kredit aufnehmen möchte, sollte zunächst einmal berechnen, welche Darlehenssumme bzw. monatliche Rate tragbar wäre. Nicht wenige Verbraucher vernachlässigen diesen Schritt oder lassen ihn komplett aus, sodass es teilweise während der Rückzahlungsdauer böse Überraschungen in der Form geben kann, als dass das aufgenommene Darlehen im schlimmsten Fall sogar zur Überschuldung führt. Dabei gibt es ein ganz einfaches Mittel, mit dem Sie schon im Vorfeld abklären können, welche Kreditrate tragbar wäre, nämlich die sogenannte Einnahmen- und Ausgabenrechnung.

Einnahmen den Ausgaben gegenüberstellen

Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung wird von den vielen Bankberatern als Hilfsmittel verwendet, wenn es darum geht, ob und welchen Kredit ein Kunde erhalten kann. Die Berechnung folgt als Aufstellung einem sehr einfachen Prinzip. Der Kunde und Kreditsuchende muss lediglich seine regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben auflisten. Trotz der einfachen Handhabung werden nach wie vor diverse Fehler beim Erstellen einer solchen Einnahmen- und Ausgabenrechnung gemacht, die meistens die Ausgabenseite betreffen.

Zu den möglichen Einnahmen, die auf der Habenseite einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung stehen können, gehören in erster Linie:

  • Lohn, Gehalt oder Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit
  • Kindergeld
  • Überstundengeld
  • sonstige regelmäßige Einnahmen

Klassische Posten auf der Ausgabenseite

Naturgemäß finden sich bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung auf der Ausgabenseite deutlich mehr Posten als im Bereich der Einnahmen. Zu den klassischen monatlichen Ausgaben gehören insbesondere:

  • Miete
  • Versicherungsbeiträge
  • Benzinkosten
  • Unterhaltskosten fürs Auto
  • Freizeitausgaben
  • Lebensunterhalt (Nahrungsmittel, Hygieneartikel und Kleidung)

Neben diesen vom Betrag her größeren Posten besteht ein Manko bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung allerdings häufig darin, dass viele Verbraucher eben nur diese größeren Posten aufführen und die kleineren nicht einbeziehen. Genau diese vielen kleinen Posten können allerdings in der Summe dazu führen, dass es später zu Problemen kommt, was die Rückzahlung des Darlehens angeht.

Die häufig vergessenen Posten der Einnahme- und Ausgabenrechnung

Als Finanztexter und gelernter Bankkaufmann mit einer Berufspraxis von über 15 Jahren habe ich während meiner Tätigkeit in der Bank auch zahlreiche Ratenkredite vergeben. Beim Erstellen einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung habe ich dabei in der Praxis häufig bemerkt, dass gerade die kleinen Posten seitens der Kunden oftmals nicht aufgeführt werden. Grundsätzlich ist es jedoch sehr wichtig, beispielsweise auch nur einmal jährlich anfallende Ausgaben mit einzubeziehen und auf den Monat herunterzurechnen. Zu den häufiger vergessenen oder nicht beachteten Ausgaben, die jedoch in die monatliche Einnahmen- und Ausgaben-Statistik gehören, zählen beispielsweise:

  • Freizeitausgaben, zum Beispiel Kinobesuche, Konzerte, Kneipenbesuche
  • Ausgaben für Zigaretten und Alkohol
  • kleinere Vereinsbeiträge
  • Kosten für den jährlichen Urlaub
  • Sparraten
  • Rücklagen bilden für Notfälle
  • Kosten für Medikamente (Zuzahlungen)
  • Restaurantbesuche
  • kleinere Reparaturen im Haushalt
  • eimalige Anschaffungen, zum Beispiel Smartphone

All diese und noch diverse weitere kleinere Ausgaben können in der Summe dazu führen, dass die Ausgabenseite der erstellten Einnahmen- und Ausgabenrechnung zwischen 100 und mehreren Hundert höher ausfällt, als es ohne Auflistung dieser kleineren Posten der Fall wäre.

Autor: Finanzredakteur Oliver Schoch

Redakteur




17. Januar 2016, 16:17

Immobilienfinanzierung nicht überstürzen: Zinsänderungsrisiko bedenken

Bereits seit etwa zwei Jahren können die Bürger in Deutschland teilweise sehr günstige Immobilienfinanzierungen durchführen. In den letzten Jahren sind die Bauzinsen im Durchschnitt - je nach Dauer der Zinsfestschreibung - auf teilweise unter 1,​2 Prozent gesunken. Dies hat bereits zahlreiche Alleinstehende und Familien dazu verleitet, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Leider lassen allerdings nach wie vor einige Kreditnehmer das spätere Zinsänderungsrisiko völlig außer Acht, was zu großen Problemen führen kann.

Worin besteht das Zinsänderungsrisiko?

Dass heutzutage im Zuge der Baufinanzierung vor allem sogenannten Volltilgerdarlehen sehr beliebt sind, hat durchaus seinen Grund. Diese Hypothekenkredite sind dadurch gekennzeichnet, dass die gesamte Rückzahlungsdauer des Immobiliendarlehens identisch mit der zwischen Kunde und Bank vereinbarten Zinsfestschreibungsdauer ist. Dies wiederum führt dazu, dass es kein Zinsänderungsrisiko für den Kreditnehmer gibt. Natürlich greifen bei Weitem nicht alle Kreditnehmer auf ein derartiges Volltilgerdarlehen zurück. Der Grund besteht oft darin, dass viele Bankinstitute diese speziellen Immobilienkredite nicht anbieten.

Grundsätzlich stehen zur Baufinanzierung in aller Regel vor allem die folgenden Darlehensvarianten zur Verfügung:

  • klassisches Annuitätendarlehen
  • endfälliges Darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Forwarddarlehen (nur zur Anschlussfinanzierung)

Das häufig mangelnde Angebot beim Volltilgerdarlehen ist damit zu begründen, dass die durchschnittliche Rückzahlungsdauer bei einem Immobilienkredit nach wie vor bei über 25 Jahren liegt. Viele Kreditinstitute bieten allerdings vor allem die Zinsfestschreibungsdauer für einen Zeitraum von maximal 10 oder 15 Jahren an. Genau aus dieser Differenz zwischen gesamter Rückzahlungsdauer und Zinsfestschreibungsdauer ergibt sich das Zinsänderungsrisiko. Läuft die Zinsfestschreibung beispielsweise im Jahre 2026 ab, müssen die Darlehenskonditionen zu diesem Zeitpunkt neu vereinbart werden. Da das Zinsniveau in zehn Jahren natürlich erheblich höher als heute sein kann, könnte dies zu einer ebenfalls deutlich höheren monatlichen Kreditkarte führen.

Zinsänderungsrisiko reduzieren: Hohe Tilgung und lange Zinsbindung vereinbaren

Es gibt vor allem Wege, um das spätere Zinsänderungsrisiko zumindest teilweise deutlich zu reduzieren. Die eine Möglichkeit besteht darin, mit Abschluss der Baufinanzierung gleichzeitig eine hohe anfängliche Tilgung zu vereinbaren. Dabei sollten Sie natürlich darauf achten, dass Sie die Tilgung nicht so hoch wählen, dass Sie mit der sich daraus ergebenden monatlichen Darlehensrate in Schwierigkeiten geraten. Wenn es jedoch finanziell machbar ist, sind anfängliche Tilgungen zwischen drei und fünf Prozent auf jeden Fall empfehlenswert. Eine Alternative besteht ferner darin, dass Sie mit ihrer Bank eine möglichst lange Zinsbindungsdauer vereinbaren. Der Idealfall wäre hier bei der Immobilienfinanzierung (http:​/​/​www.​focus.​de/​immobilien/​finanzieren/​immobilienfinanzierung-tilgu­ng-und-zinsen-darauf-muessen­-sie-achten_id_4581785.​html) das bereits angesprochene Volltilgerdarlehen. Aber auch eine Zinsbindungsdauer von 15 oder 20 Jahren ist bereits ein großer Schritt, um die spätere Restschuld bei Auslauf der Vereinbarung deutlich zu reduzieren.

Autor: Finanztexter Oliver Schoch

Redakteur